خرید خانه در شرایط ریسکی
خرید خانه در شرایط ریسکی
خرید و فروش مسکن نه تنها برای رفع نیازهای شخصی توسط عموم افراد در دوره‌های مختلف از زندگی اجتماعی در جریان بوده است، بلکه به عنوان یکی از انواع گروه‌های مشاغل شناخته می‌شود که بازار کار برای طیف‌های مختلفی از افراد ایجاد می‌نماید.
با وجود نکات مثبت و ضرورت طبیعی که خرید و فروش مسکن به ویژه با افزایش جمعیت و ایجاد خانواده‌های جدید و نیز تغییرات قیمت در بازار مسکن اوج گرفته است، نباید تصور کنیم که هیچ چالشی در این مسیر وجود ندارد.
اتفاقا خرید و فروش مسکن متاسفانه از جمله حوزه‌هایی است که بسیار با واقعه کلاهبرداری همراه می‌شود و تعداد افرادی که از مسیر خرید یا فروش مسکن شخصی خود قربانی جرم واقع شده و متضرر زیان می‌شود، قابل توجه است.
به همین سبب در این نوشته قصد داریم روش‌های مناسبی که برای جلوگیری از قربانی کلاهبرداران در بازار خرید و فروش مسکن وجود دارد را معرفی نماییم. برای رسیدن به این هدف نخست تعریفی از جرم کلاهبرداری و نیز بازار کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن و انواع مصادیق آن را بیان می‌کنیم و سپس به راه‌ح‌لهای پیشگیرانه اشاره خواهیم کرد.
جرم کلاهبرداری – خرید خانه در شرایط ریسکی
کلاهبرداری یکی از جرایمی است که قانونگذار در کتاب پنجم از قانون مجازات اسلامی و در زمره گروه جرایم تعزیری به آن پرداخته است.
با توجه به اینکه جرایم تعزیری، هم در بخش جرم و مصادیق جرم و نیز در بخش مجازات‌های مقرر برای مرتکب، در دوره‌های زمانی خاص دستخوش تغییر می‌شود، محتوای این بخش در تعریف جرم کلاهبرداری را با توجه به قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری بیان خواهیم کرد.
برای آن که رفتار خاصی مجرمانه تلقی گردد، ضروری است که در زمان ارتکاب جرم سه عنصر در کنار هم جمع آید. عنصر مادی، عنصر معنوی و عنصر قانونی جرم.
عنصر قانونی جرم به بیان قانونگذار باز‌می‌گردد. یعنی قانونگذار ضرورتا باید رفتاری را مجرمانه تلقی کرده باشد، که در اینجا در قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری این عنصر ایجاد شده است.
عنصر مادی شامل رفتار مجرمانه است که از تعریف قانونگذار در عنصر قانونی به دست می‌آید و در نهایت عنصر معنوی شامل اهمیت و نقش قصد و نیت شخص در ایجاد جرم و اثر آن است.
ماده اول از قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری، جرم کلاهبرداری را اینگونه تعریف کرده است که شامل انجام رفتار متقلبانه‌ای است که به فریب دیگری انجامد و از محل این رفتار متقلبانه، برای مرتکب ماحصل مادی ایجاد گردد.
در نتیجه همانگونه که مشاهده می‌شود برای تحقق جرم کلاهبرداری ضروری است که اولا رفتار متقلبانه‌ای انجام شده باشد، ثانیا رفتار متقلبانه به فریب دیگری انجامیده باشد و ثالثا قربانی به سبب فریبی که خورده است، امتیاز مالی یا مالی را به مرتکب ارائه نموده باشد.
پس اعطای مال یا امتیاز مالی باید با میل و رضایت قربانی انجام شده باشد. اما دلیل این امر و عاملی که به تحویل مال انجامیده است، ضرورتا باید فریبی باشد که به دلیل رفتار متقلبانه مرتکب خورده است.
نکته دیگری که حادث می‌شود آن است که تصاحب مالی از ثالث به قهر و اجبار، نمی‌تواند مصداق جرم کلاهبرداری باشد، زیرا رضایت قربانی در تحویل مال برای تحقق جرم یک شرط ضروری است.
اما در بازار خرید و فروش مسکن چع مواردی متصور است که شخص را قربانی جرم کلاهبرداری می‌نماید و انواع مصادیق از کلاهبرداری در این بازار چیست؟ در بند بعدی به این سوال پاسخ خواهیم داد.
خرید خانه در شرایط ریسکی
مصادیق کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن – خرید خانه در شرایط ریسکی
همانگونه که اشاره کردیم جرم کلاهبرداری زمانی محقق می‌شود که مرتکب رفتار متقلبانه‌ای ترتیب داده باشد که به فریب خوردن قربانی بیانجامد و به همین سبب نیز قربانی مالی را به میل و رضایت خود به مرتکب تحویل نماید.
در بازار خرید و فروش مسکن، مواردی که بیشترین تکرار و تعدد را در کلاهبرداری به خود اختصاص داده‌اند و به عنوان مصداقی از جرم به سیستم قضایی وارد شده و مورد رسیدگی قرار گرفته‌اند، شامل یکی از حالت‌هایی است که در ادامه معرفی می‌شود.
کلاهبرداری از طریق تنظیم مبایعه نامه جعلی
مبایعه‌نامه را می‌توان قرارداد مقدماتی دانست که در ابتدای مسیر خرید و فروش مسکن تنظیم می‌شود.
این قرارداد که به عنوان یک قرارداد غیر رسمی خرید و فروش نیز شناخته می‌شود، ممکن است به این صورت تنظیم شده باشد که طرفین قرارداد تعهد نمایند تا در آینده سند رسمی را تنظیم نمایند و در واقع تعهد به انجام خرید و فروش در آینده نمایند و یا ممکن است که شامل انجام فعل خرید و فروش ملک باشد و تنها تحویل ملک و تنظیم سند رسمی را به آینده موکول کرده باشد.
در هر صورت در مبایعه‌نامه با توجه به اینکه سند رسمی تنظیم نمی‌شود و تنها بین دو شخص واقع می‌شود، خریدار به عنوان مالک جدید ملک در سامانه‌های رسمی ثبت نخواهد شد و به همین سبب نیز تا زمانی که انتقال مالکیت در سامانه‌های مربوطه قید نشده باشد، فروشنده یا مالک قبلی می‌تواند ملک را به دیگر اشخاص نیز بفروشد.
در نظر داشته باشید که خطر تنظیم مبایعه‌نامه برای یک ملک با چندین نفر در املاکی که سند رسمی برای آنها صادر شده است بیشتر است، زیرا هر خریداری به راحتی استعلام ملک را گرفته و با خیال راحت از مالک رسمی ملک خرید می‌نماید، بی خبر از آن که مالک رسمی ملک را به چندین نفر با سند عادی فروخته است.
در این حالت با توجه به اینکه فروشنده با عملی متقلبانه خود را مالک ملک معرفی می‌نماید و خریدار فریب این رفتار را خورده و با میل و رضایت خود ثمن معامله را پرداخت می‌نماید، جرم کلاهبرداری محقق می‌شود.
در این موارد تعیین مالک حقیقی، با توجه به تعدد مبایعه‌نامه‌های عادی، یکی از موضوعاتی است که در دادگاه حقوقی بررسی خواهد شد و با پیچیدگی‌های قابل توجهی همراه خواهد بود و به طول خواهد انجامید.
برای دوری کردن از قربانی شدن در این نوع از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، ضروری است که تنظیم سند رسمی را در اولین فرصت صورت داد، پرداخت ثمن را به زمان تنظیم سند رسمی موکول کرد و یا آن که با اعتبار و آشنایی با مالک، نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام نمود.
کلاهبرداری از طریق ایجاد دفتر املاک دروغین – خرید خانه در شرایط ریسکی
دفاتر املاک به عنوان واسطه خریداران و فروشندگان اقدام می‌نمایند. دارندگان دفاتر املاک، مجوزهای قانونی را دریافت کرده‌اند و از نظارت قانونی برخوردار هستند.
به همین سبب طبیعی است که افراد، اعم از فروشنده یا خریدار به دفاتر املاک اعتماد می‌کنند. حال آن که چنانچه این دفاتر دروغین بوده و اعتبار دفتر املاک و نظارت قانونی را نداشته باشند، ممکن است که با همراهی با مالکان املاک، فروش یک ملک به چندین نفر را تسهیل نماید.
پس در این حالت نیز مانور متقلبانه‌ای که اتفاق افتاده است عبارت است از ایجاد دفتر مسکن غیرحقیقی که شخص را به اشتباه می‌اندازد و به اعتبار این دفاتر با میل و رضایت خود، ثمن و مال را تحویل نموده و قربانی جرم کلاهبرداری می‌شود.
برای آن که از این نوع از جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن خود را حفظ نماییم، حداقل کاری که باید انجام دهیم کسب اطمینان از صحت و سقم و اعتبار دفتر مسکن است. همچنین از پرداخت مبالغ ثمن به دفتر املاک باید دوری کنیم یا با واسطه دفتر املاکی اقدام نماییم که از اعتبار و اعتماد به آن مطمئن باشیم.
کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن
موضوع قرارداد خرید و فروش شامل آن چیزی است که مورد معامله قرار می‌گیرد. یعنی مبیعی که مالکیت آن در اثر تنظیم عقد از فروشنده به خریدار منتقل می‌گردد.
تعیین موضوع در قراردادهای خرید و فروش از مهم‌ترین ارکان قرارداد است که اتفاقا یکی از محل‌های اختلاف و پرونده‌های قضایی بسیار است.
اهمیت این نکته نه تنها به مصداق موضوع قرارداد بلکه به شرایط و اوصاف آن نیز باز‌می‌گردد. حال باید در نظر داشته باشید که در قراردادهای خرید و فروش مسکن، موضوع قرارداد به واسطه اعلام پلاک ثبتی ملک معرفی می‌شوند.
در نتیجه چنانچه شما به اعتبار صحبت‌های فروشنده و بدون بررسی و کارشناسی مناسب، پلاک ثبتی را خریداری نموده باشید، کلیه شرایط ملک را پذیرفته‌اید. به عنوان مثال ممکن است که متراژ ملک توسط فروشنده 100 متر اعلام شده باشد و شما نیز با بازدید عادی این متراژ را تایید کرده باشید.
حال تصور کنید که آن ملک در حقیقت 90 متر بوده باشد، شما پلاک ثبتی را خریداری کرده‌اید و همان 90 متر به شما منتقل شده است.
لیکن از آن جایی که با رفتار فروشنده به این باور رسیده‌اید که ملک مزبور 100 متر است و در نتیجه پذیرفته‌اید که ثمن 100 متر را برای آن ملک بپردازید، قربانی جرم کلاهبرداری شده‌اید.
برای دوری کردن از این حالت ضروری است که نه تنها از کارشناسان خبره برای بازدید و تایید شرایط ملک کمک بگیرید، بلکه پیش از امضای قرارداد خرید و فروش اعتبار اسناد ابرازی و نیز سوابق ثبتی ملک در ارگان‌های مربوطه را دریافت، بررسی و تایید نمایید.
کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن نیمه آماده – خرید خانه در شرایط ریسکی
پیش فروش املاک نیمه آماده به بیش از یک خریدار، حتی از فروش یک ملک به چندین خریدار از طریق مبایعه نامه عادی، امری رایج‌تر و سهل‌تر است.
در این حالت از آن جایی که هنوز سند رسمی برای ملک صادر نشده است، امکان استعلام گرفتن از ملک و تنظیم سند رسمی بلافاصله پس از موافقت با قرارداد وجود ندارد به همین سبب بهترین گزینه‌ای که در دسترس است، خرید ملک نیمه آماده از سازندگان معتبر و نیز دریافت اسناد تضمینی یا اعتباری از ایشان است. همچنان که کمک گرفتن از کارشناسان نیز در این زمینه می‌تواند به ما کمک نماید.
کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن از طریق استفاده از وکالتنامه جعلی
وکالتنامه نوعی از قرارداد است که به موجب آن وکیل اذن و اجازه دریافت می‌کند که از طرف موکل برخی از اقدامات مشخص را انجام دهد.
در تنظیم وکالتنامه اصولا اختیارات وکیل با جزئیات کامل بیان می‌شود، اما نکته‌ای که وجود دارد آن است که اولا موکل می‌تواند هرگاه که بخواهد وکیل را عزل نماید و ثانیا موکل این اجازه و امکان را دارد که موضوع وکالت را شخصا نیز انجام دهد.
حال تصور کنید که وکالت‌نامه‌ای بین مالک ملک و وکیل تنظیم شده باشد و به وکیل اجازه فروش ملک داده شده باشد. حال مالک راسا نسبت به فروش ملک اقدام می‌نماید اما سند رسمی هنوز تنظیم نشده است.
حال وکیل با استفاده از همان وکالتنامه که موضوع آن دیگر وجود ندارد، نسبت به فروش ملک به دیگری اقدام می‌نماید. در این حالت خریدار دوم که از وکیل خریداری کرده است، قربانی جرم کلاهبرداری شده، زیرا تصور کرده است که وکالتنامه ارائه شده معتبر بوده است و در نتیجه با میل و رضایت خود ثمن معامله را پرداخت نموده است.
همین حالت در فرضی که اصلا وکالتنامه از اول به صورت جعلی تنظیم شده است و وکیل با وکالتنامه جعلی قرارداد خرید و فروش را تنظیم کرده است نیز جاری است.
برای آن که خود را از قربانی شدن به این نوع از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن برهانیم، بهترین گزینه‌ای که وجود دارد آن است که اعتبار و صحت و سقم وکالتنامه را از طریق دفترخانه‌ای که آن را تنظیم کرده است و نیز از طریق شماره یکتای وکالتنامه رسمی پیگیری نماییم و طبیعتا به وکالتنامه عادی و دست نوشت اعتماد ننماییم.
در این نوشته ضمن آن که مصادیق مختلفی از کلاهبرداری در خرید و فروش را مسکن معرفی کردیم برای هر مورد بررسی کردیم که راه‌های مقابله با آن و قربانی نشدن به دام کلاهبرداران به چه صورت میسر است. پیشنهاد می‌گردد در زمانی که قصد خرید و فروش مسکن را دارید، از توصیه‌های مشاوره حقوقی ارائه شده در این نگارش غافل نشوید تا قربانی جرم کلاهبرداری واقع نگردید.